千亿泰禾现金流保卫战:净负债率降低126%归母净

时间:2019-09-11

  品质代表、优质土储、资金压力、偿债危机,这些褒贬不一的评价拼凑出一个独特的泰禾形象,同样引出的还有外界对这家网红房企的关注。

  此前,泰禾集团通过一系列扩张举措,成为“黑马”房企中的典型代表,但高速扩张的反面也意味着存在一定的资金压力。因扩张速度较快,这家房企过去一年中身陷舆论风暴中,资金和负债更成为外界言必提及的问题。

  泰禾集团董事长黄其森并不否认发展中的经营困境,他曾坦言,“最困难的时候是在去年底,主要是与泰禾合作的个别小金融机构出现问题,曾道论坛055099,提前抽贷。”但同时他也否认外界的诸多猜疑,“泰禾这几年干得不错,没有大家想象这么惨。”

  从销售数据来看,泰禾这几年虽然不及此前凶猛,但也一直保持着稳步增长的节奏。据第三方机构克而瑞研究中心数据,2018年,泰禾集团实现流量销售额1303.4亿元,其中权益销售额1095.3亿元,权益占比达84%。

  公众对泰禾的质疑不止于此,除了销售额、负债和现金,泰禾的人事管理、企业架构等都是待解的疑问。今年6月份,一向低调的黄其森选择公开露面,对上述谜题悉数尽答,他对泰禾曾经出现的问题并不回避,同时也给出了一系列解决之策。

  黄其森对症下药的“疗效”直接体现在泰禾中报里。8月30日晚间,泰禾集团披露中报数据,无论是从销售收入、净利润数据还有颇受关注的现金流和负债方面,泰禾集团均交出了一个不错的成绩。

  这个成绩的背后,主要得益于泰禾内外双向管理的加强。今年年初,泰禾制定了一系列贴合市场现状的营销策略,扭转市场信心。与此同时,泰禾内部将考核指标从签约变成回款,加大内部“造血”力度。面向公开市场,泰禾也进行了多次项目端的股权合作,得以快速回笼资金。

  目前来看,千亿之后,泰禾的战事已升级,负债已经不是这家闽系企业的最显著标签。泰禾似乎已经渡过最难的时刻,黄其森暂时可以松一口气了。

  黄其森最近一次出现在媒体面前,是在今年6月份,他选择在其引以为傲北京的中国院子里,接受全国各地媒体采访。

  坦率的黄其森想说的内容有很多。过去一年来,泰禾在经营思路上发生了重大转变,这家闽系房企开始摘掉“高速扩张”的帽子,从追求规模扩张,转而关注销售回款、现金流安全和收入利润的增长。

  经营思路的调整迅速反映至企业实际策略上。黄其森将其归纳道,“今年以来,泰禾主动放慢脚步,采取了强有力的几步措施,包括:停止拿地、清退部分项目;加大加快销售回款力度;同时与志同道合、门当户对的优秀企业进行项目合作;主动梳理合作的金融机构,与优秀机构建立战略合作伙伴关系。”

  一系列优化,让泰禾的经营性现金流得到提升。中报数据显示,泰禾的经营性现金流净额持续增加至202.2亿元,现金利息保障倍数4.19,同比增加314.48%。

  进一步来看,泰禾集团的经营性现金流净额之所以大幅增加,主要源于其提升现金回款比重所致。中报显示,2019年上半年,泰禾集团“销售商品、提供劳务收到的现金”达到325.3亿,同比提升72.21%。

  企业的经营性现金流净额是一家房企的生存“血脉”,为了优化这一数据,泰禾在今年一季度先于业界,在北京发起名为“1号抢收计划”的活动,快速回笼资金。

  此外,泰禾还调整了内部考核机制,着重加强区域考核,并将现金流回款纳入高管的考核指标。黄其森曾表示,“今年我们最看重的现金流回款,把这个任务下达到各个城市公司,每个人奖金以回款来考核。”为了达到这一目标,黄其森在内部制定硬性的KPI指标,规定“今年任务两次完不成就走人”。

  通过多种举措,泰禾的经营性现金流净额得到改善,同样得到优化的还有其负债水平。中报显示,上半年,泰禾的资产负债率较2018年末下降2.28%,至84.6%;净负债率较2018年末大幅下降126.15%,负债水平明显优化。与此同时,其有息负债大幅减少,2018年末是1376.2亿元,2019年中则降至1104亿元。

  泰禾方面表示,上半年,泰禾重点优化了债务结构。此前,泰禾与金融机构的合作量达到100多家,很多金融机构均主动上门洽谈合作。但从2018年下半年开始,泰禾仅跟20家左右金融机构形成长期战略合作。

  黄其森说道:“调整与金融机构的合作,主要是便于融资管理。实际上泰禾至今未发生一笔违约。”

  降低风险的措施中,还包括提升长期借款占比。据泰禾执行副总裁葛勇介绍,泰禾已加大长期贷款占比,未来泰禾整个负债占比当中,长期贷款将越来越高,短期贷款将逐步下降。

  AI财经社统计中报数据获悉,泰禾集团今年短期借款为75.54亿,同比大幅下降51.22%;长期借款为582.4亿,同比下滑16.26%。以此统计,长期借款占比为88.5%,而去年同期则为82%。

  长期借款占比的提升,让泰禾的资金管控能力加强。近期,穆迪、惠誉国际等知名国际评级机构,均将泰禾的主体评级展望上调为“稳定”。穆迪称,将评级展望调整为稳定,主要基于泰禾集团实施的积极流动性管理方案,穆迪预计,在接下来的12-18个月里,泰禾将继续控制其债务杠杆水平。

  惠誉认为,年内公司管理层采取积极主动的方法来管理其流动性,如通过将一部分地产项目股权转让给世茂地产、提升现金回款能力、以及尽力控制拿地支出等方式,使得公司整体的流动性情况得以改善。

  与此同时,惠誉还预计,泰禾将继续去杠杆化,其财务杠杆率(净负债与权益存货货值的比例)在2019年末有望降至72%的水平。

  在业内,泰禾集团主打高端住宅项目,素有“院子专家”的美誉,直到现在,黄其森说起“院子系列”依然如数家珍,引以为傲。品质带来的附加价值,成为泰禾盈利能力的重要支撑。

  中报数据显示,上半年,泰禾实现营业总收入145.06亿元,同比增长14.33%,其中房地产业务实现营业收入138.24亿元,结转面积62.89万平方米,结转均价21981元/平方米,处于行业较高水平。

  盈利方面,泰禾集团净利率达到10.79%,同比上升0.08%,基本每股收益1.2543元,同比增加58.8%。在归母净利润方面,上半年泰禾归母净利润15.6亿元,同比上涨58.8%。

  泰禾称,归母净利润的增长,一方面得益于上半年公司因开展项目合作,进行了部分项目的股权转让,提前兑现利润,另一方面则是稳定增长的销售收入起到了支撑作用。

  今年上半年,惯于独自操盘的泰禾一改“画风”,在项目股权层面引入了一批合作对象。

  这个动作,对于泰禾而言并不多见。从行业情况来看,虽然合作开发早已是多数房企熟悉的模式。在地价趋升、调控趋紧的楼市下,合作开发模式让房企获取优质土地的同时分散风险,但项目收益相应也会被分割。

  对于泰禾来说,由于早期获取大量的土储,其在土地成本上具有一定价格优势,项目收益风险相应降低。另一方面,由于其核心土储均在一二线,也让项目的溢价空间得到保障。

  据AI财经社不完全统计,截至目前,泰禾已经接连出售南昌、杭州、章丘、福州等多个城市项目公司的股权,接盘方大多为福建老乡——世茂,交易总对价已超百亿元。

  泰禾表示,选择利好公司发展的合作,分散股权可以加快回笼资金,改善资金状况,加快周转。接下来,泰禾将更包容、更开放,在不影响到全盘的情况下,可能还会尝试输出品牌、小股操盘等。

  合作开发的模式,让泰禾的投资收益迅速提升,改善净利润水平。中报显示,2019年上半年,泰禾投资收益实现7.49亿元,而去年这个数据则为1.532亿元,同比提升388.99%。而在整个归母净利润中,7.49亿元的投资收益占比高达48%,为利润增长提供有力支撑。

  除了加强股权合作之外,泰禾尤为注重“有利润的回款”,这成为其利润增长的重要途径。

  业内知情人士透露,今年上半年以来,黄其森在公司内部会议上反复强调,泰禾要尽快从“粗放经营”向“精细管理”转变,要追求“有利润的回款”,实现“有质量的增长”。

  另一个体现企业增长质量的指标“净资产规模”方面,泰禾也实现了提升。中报显示,泰禾净资产规模达367.6亿元,环比增长15.3%,归母净资产216.9亿元,环比增长17.5%。

  净资产的稳步增长,意味着泰禾的经营持续稳健。面对行业周期波动性,抗风险能力进一步增强。

  今年以来,在楼市下行、调控趋紧的行业逻辑下,诸多高歌猛进的房企选择主动降杠杆,“降速”过冬,泰禾集团也不例外。

  “回款,合作,增利降负债”,放慢脚步的泰禾变化速度其实并不慢。这些应变之策足以让泰禾安稳度过今年的“寒冬”,等待下一个春天的来临。

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